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既然万达酒店、文旅已换玩儿家,我们就深深祝福吧!_创投_金融之家

既然万达酒店、文旅已换玩儿家,我们就深深祝福吧!

来源:金融之家 万达 /融创 /孙宏斌 /金融之家 /王健林

2017-07-11 11:25:42 

既然万达酒店、文旅已换玩儿家,我们就深深祝福吧!

文 | 金融之家  芳华

金融之家7月11日讯,一个月前,金融之家小编曾写过一篇文章《孙宏斌那么爱“烂尾楼”,投资乐视也是为换个方式拿地?》

文章里说,有人形容孙宏斌和他的融创中国控股有限公司(下称“融创”)是房地产界的“搅局者”。

在投资乐视之前,融创曾花26亿投资中国最大的房屋中介链家。并在5-6月,两个月一口气连斩三个烂尾楼。

5月12日,102.54亿元收购天津市津南区的星耀五洲项目;

5月31日,21亿元收购了一家名为华城富丽的公司;

6月5日,32.32亿元收购大连润德乾城的全部股权及债权。

这三个项目有一个共同特点,均为当地的“烂尾楼”项目。

时间到了7月9日,孙宏斌又占据了财经头条。这一次,他以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店,据称,这是中国房地产企业间最大的一次收购交易,从媒体的照片上王健林精神矍铄,笑容可掬,倒是孙宏斌一脸严肃,这与之前宣布投资乐视一样的严肃。

这次与万达的交易中,双方在《联合声明》中有文旅项目维持“四个不变”的提法:

1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;

4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

这种表述针对的就是政府审批,因为政府把项目批给万达之后,品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。

其实,“变与不变”这种事,都别太当真。

有人说,万达这次业务被收购,是为“去地产化”而回归A股。

对于融创而言,孙宏斌自己在十多年前就品尝过资金链断裂的苦果,如果王健林这样的“中国首富”,都通过变卖的方式降低风险,归还银行债务,负债率显著提升之后,即使拿到了乐视这张互联网“化反生态”门票,再即使如传言所称把资本故事诉说的更加强大,但总要有业绩来说。

从融创本身来看,近两年的扩张,孙宏斌自己也认为负债率高,说明他多有实力,但同样伴随的风险也非常巨大,尽管收购万达文旅资产后,万达保留了运营和“品牌”,似乎如收购乐视之后保留了贾跃亭的体面。

对于万达而言,表面上甩去的是包袱,对于“轻资产”运营的追求也远没有报告书写的惬意和轻松,新行业的运营王健林也同样是新人和全新的起跑线,孙宏斌则面临的是更大的布局和掌控。

在2016年底,融创账面现金有约698.12亿元,今年上半年完成了1088.5亿元销售额,其中权益合同销售金额为750.3亿元,到2017年6月30日的时候,账面资金增加到了900多亿元,刨除收购万达资产要用的632亿元,融创还有超过200亿元的弹药可用。

截至7月10日,融创今年的收购交易金额超过1000亿元,虽然说跟万达的协议会在7月31日之前签订,付款时间未知,跟乐视的交易也还有20多亿元没有到位,但融创2016年的收购交易规模也十分庞大,其中有一部分会在今年交割完成,也会需要相应的资金支出。

这样一家公司来帮别人降低负债率,真有点儿意淫的味道。

近几年来,孙宏斌一路“买买买”,兼并收购扩张,是业绩高增长主要助力。2010年赴港上市之初,公司全年销售额仅有83.34亿元,但到2016年底,这一数据变为1506亿元,6年间暴涨17倍。

在其上市之初,融创项目还主要分布在京津渝沪杭苏6个城市。当被问及“您只有盾没有矛?”时,孙宏斌回答:“矛还用说,全天下都知道我只会使矛。”

他是当今商界第一矛手。

孙宏斌的出手往往“快、恨、准”。融创与乐视的交易从接触到谈判敲定只用了36天,孙宏斌与贾跃亭长谈之后,3天之内就带着团队进驻了乐视。此次收购万达酒店、文旅资产包也让业内十分意外,从6月22日万达资金链紧张传闻传出,到7月10日发布并购消息,孙宏斌这次只用了18天。

13年前,有一场有趣的对话。

那一年八月,他还是顺驰创始人,兴冲冲跑到博鳌参加地产论坛。

当天晚上,地产大腕之间的对话主题是“大家感到最难受的是什么”,他第一个老老实实的回答:感到难受的还是钱。然后,他就受到了围剿。

论坛主持人、首创置业董事长刘晓光发问咄咄逼人,万科董事长王石当面嘲讽,华远总裁任志强指桑骂槐的提出关于风险的警告,富力老总李思廉绵里藏针的攻击,让孙宏斌一脸错愕。

2001年顺驰销售额只有1个亿,2002年增长到16个亿,2003年增长到40个亿。2004年,孙宏斌提出销售目标100亿。

2004年底顺驰以95亿元销售额超越万科摘取地产业之冠,然而销售回款乏力,资金链绷紧。

最终,又遇到宏观调控的致命一击。2006年,最惨时,孙宏斌连自己的财产都垫上了,其中一张信用卡仅胜了两位数,这一年9月,公司卖给了香港路劲基建公司。

故事讲到这里,就不得不佩服孙宏斌,他确实是中国企业家中最具韧劲的人,他最大的优点就是做打不死的小强。

最大的缺点是总绕不开绊倒他的第一块石头。

四年后,他带着融创又上市了。

融创财务报表显示,从2012年到2016年,5年的销售额从356亿增长到1506亿元,对应的毛利润分别为25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%,几乎下降一半。毛利润开始大幅下降的2014年,也正是融创大手笔并购的“元年”。

孙宏斌说2017年随着拿地减少、并购项目逐渐运营正常,利润开始在报表中体现,融创的利润率会回升。不过在2017年前191天,融创在并购交易上就花掉了将近1100亿元。

而万达近年来平均拿地成本低于1600元/平方米,文旅项目的拿地成本应该更低,不足千元/平米,给融创留下了足够的操盘空间。经历了桃花源、壹号系的产品系历练之后,融创内部人认为他们的产品力已经成为优势,加上融创擅长销售,啃掉别人啃不动的骨头,也是有信心的。

或许,已经两落两起的孙宏斌,不会丢失他的嗅觉吧。

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责任编辑:徐平慧

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